[임대차 종료시 상가 원상복구어디까지?]
임대차 종료시 상가 원상복구를 할 때 특히 기존임차인으로부터 권리금을 받고 인수한 신규임차인과 계약을 할 때 계약서를 꼼꼼히 보시고 확인하세요. 나중에 임대인과 신규임차인이 원상복구에 대한 개념이 다를수 있습니다. 이러한 분쟁들이 간혹 생기는 경우가 발생합니다.
[목차]
▶ 임대차 종료시 원상복구 어디까지 하면 될까요?
▶ 신규임차인과 임대인간의 임대계약서 (원상복구에 대한 협의)
▶ 그럼 법은 어떨까?
▶ 마치며...
임대차 종료시 원상복구 어디까지 하면 될까요?
기존임차인은 신규임차인에게 권리금을 받고 학원을 넘겼습니다. 그럼 신규임차인과 임대인이 계약을 할 때 당연히 임대인은 기존임차인의 시설까지 원상복구를 해야 된다라고 생각할수 있고, 신규임차인은 기존임차인이 한 것은 나와 상관없고 새로 시설을 한부분에 대해서만 원상복구를 해야 된다라고 생각할 수 있습니다. 자 어디까지 일까요? 그래서 계약서를 적을 때 꼼꼼히 할 필요가 있습니다.
신규임차인과 임대인간의 임대계약서 (원상복구에 대한 협의)
신규임차인과 임대인이 계약서를 적을 때 기존임차인이 해놓은 시설에 대해서도 계약서에 원상복구에 대한 특정한 약정을 명시해야만 나중에 임대인과 신규임차인 간의 분쟁 소지가 안생길수가 있습니다.
누구의 편을 들고 싶은 생각은 없습니다만, 임대인은 상대히 중요하다고 볼수 있습니다. 임대인은 계약서를 적을 때 가장 확실한 문구는 “건축될 당시” 또는 “건출물대장상의 공실” 또는 “기존임차인이 들어오기전 상태“로 원상복구 하도록 계약서에 명시하고, 임차인과 계약서내용에 대해 협의를 한후 계약서에 사인을 하시면 됩니다. 시설물에 대해 사진을 찍어두는 것도 잊지 마시구요. 법은 근거를 남겨야 효력이 발생합니다. (저는 전문가도 부동산 업자도 아닙니다. 이런 일이 생겨서 상황에 대해 설명하는 것이니 참고만 하시기 바랍니다. 참고만 하시라는 말은 사람마다 어떤 상황에 대응하는 방법이 다를수 있기 때문입니다.)
그럼 법은 어떨까?
상가건물임대차보호법 제15조(강행규정) 이법은 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
상가건물임대차보호법 제15조는 상기와 같이 명시하고 있습니다. 이는 임차인에게 불리하게 작용하는 특약의 경우 효력이 없다고 할수 있는 근거가 됩니다. 따라서 원상복구 비용을 모두 임차인이 부담한다는 약정을 하였더라도 인정되지 않을 수 있다는 것에 주의해야 합니다. 다만 우리나라 민법에서는 개인 간의 특약을 인정하는 경우가 많기 때문에 구체적인 결론은 그때의 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 따라서 임대차계약 종료 시 원상복구 분쟁의 문제는 사실관계 및 대응 방향에 따라 결과가 달라질 가성이 크다고 합니다.
그렇기 때문에 더욱더 임대인은 계약시 계약서 내용에 원상복구에 대한 특약, 녹음(상황에 맞게 판단), 시설물에 대한 사진 근거를 남겨야 합니다. 좀 귀찮고 힘들겠지만 신규임차인과 계약서를 적을 때 나중에 원상복구에 대한 분쟁이 생겨서 이러니 양해 부탁드린다고 말씀을 드리고 하시는게 좋습니다. 좋은게 좋은거라고...
마치며...
우리나라 법은 아시죠! 코에 걸면 코걸이 귀에걸면 귀걸이, 어떤 변O사를 써는냐에 따라 상황이 달라지고, 변O사를 쓰면 돈만 들고, 누구 좋은일 시키는지 아시죠! 그래서 항상 처음 시작할 때 상대방과 잘 협의해서 계약서에 문제가 생길 부분에 대해 분명히 명시하고 문제가 안생기게 하는게 제일 좋습니다. 민사까지 가면 서로가 지는거고 변O사가 이기는 겁니다. 이 어려운 시기에 한푼이라고 아껴 살아야죠. 민사까지는 NO! NO!
"분쟁의 소지가 있고 다툼이 발생할때에는 원만하게 합의 하시는게 최고입니다."
저는 전문가도 부동산업자도 아닙니다. 저의 개인 소견이니 참고만 해주시길 부탁드립니다. 아! 그리고 법원에 가시면 무료상담 해주시는 변호사님들 계시니 한번 알아보는것도 좋습니다.
[아르인포]
