임차인이 꼭 알아야 할 대처 방법
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최근 몇 년 동안, 전세 사기와 깡통 전세에 대한 우려가 급증하면서 많은 임차인들이 전세금을 잃을 위험에 직면하고 있습니다. 집을 구할 때, 특히 처음 전세 계약을 체결하는 사회 초년생들은 이러한 위험을 미처 인지하지 못하고 전세 계약을 맺는 경우가 많습니다. 이번 글에서는 전세 사기와 깡통 전세의 다양한 유형, 대처 방법, 그리고 예방 조치에 대해 자세히 다뤄보고자 합니다.
전세 사기와 깡통 전세의 정의
1) 전세 사기
전세 사기는 임대인이 고의로 임차인의 전세금을 가로채기 위해 사기를 치는 행위를 말합니다. 이는 임차인이 전세금을 돌려받지 못하게 하는 다양한 방법으로 이루어질 수 있으며, 최근에는 이러한 사기 수법이 점점 더 다양해지고 있습니다.
2) 깡통 전세
깡통 전세는 집값이 전세 보증금보다 낮아져 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는 상태를 말합니다. 주로 시세를 정확히 파악하기 어려운 빌라나 단독 다가구 주택에서 발생하며, 집이 경매로 넘어가도 보증금을 회수하지 못할 가능성이 큽니다.
전세 사기의 주요 유형
1) 깡통 전세
깡통 전세는 임대인이 집값보다 높은 전세금을 받아 임차인을 위험에 빠뜨리는 방식입니다. 집값 대비 전세금이 70% 이상일 경우, 집이 경매로 넘어갔을 때 임차인은 보증금을 돌려받기 어려워집니다.
2) 소유자 변경 사기
강서구 세 모녀 전세 사기 사건처럼, 조직적으로 빌라를 다수 소유한 후 임대차 계약의 잔금일에 소유자를 변경하는 방식이 있습니다. 노숙자나 바지사장 명의로 소유자를 바꿔 임차인이 소유자 변경 사실을 모르게 한 후, 나중에 보증금을 돌려받지 못하게 하는 사례가 발생합니다.
3) 세금 체납 사기
소유자가 세금을 체납한 경우, 해당 세금이 임차인의 보증금보다 우선순위를 가지게 됩니다. 상속세, 증여세, 종부세 등의 체납이 있는 집은 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.
전세 계약 시 주의사항
1) 전입신고와 확정일자의 중요성
전세 계약을 체결할 때, 대항력을 확보하기 위해서는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이는 집이 경매로 넘어갔을 때 임차인이 선순위로 보증금을 돌려받을 수 있는 중요한 절차입니다.
※ 주민센터를 직접 방문해서 전입신고와 확정일자를 동시에 처리하는 방식이 효율적입니다.
※ 신분증, 부동산 임대차 계약서 원본, 도장
| 구분 | 전입신고 | 확정일자 |
| 오프라인 | 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문 | 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문 |
| 온라인 | 정부24 홈페이지 | 대법원 인터넷 등기소 |
2) 부동산 등기부등본 확인
계약 시 부동산 등기부등본상의 소유자가 실제 계약 당사자와 일치하는지 확인해야 합니다. 만약 소유자가 신탁된 상태라면, 임대차 계약이 무효가 될 수 있습니다. 이로 인해 갑작스럽게 퇴거 명령을 받을 위험이 있습니다.
3) 시세 파악과 객관적 정보 수집
빌라나 단독 다가구 주택은 시세 파악이 어렵기 때문에, 전세금이 시세에 비해 너무 높게 책정된 경우 깡통 전세의 위험이 큽니다. 여러 경로를 통해 시세를 객관적으로 파악하는 것이 중요합니다.
임차인을 보호하는 법적 절차
1) 특약 조건 설정
전세 계약 시 특약 조건으로 세금 체납 여부, 선순위 임대차보증금 등의 사항을 명시할 수 있습니다. 이를 통해 임차인이 계약 이후 발생할 수 있는 위험을 줄일 수 있습니다.
2) 임차권 등기명령 신청
임차권 등기명령 신청을 통해 임차인이 이사를 가더라도 대항력을 유지할 수 있습니다. 이는 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 경매 등을 통해 보증금을 회수할 수 있는 권리를 유지하는 중요한 절차입니다.
3) 소송 및 경매 절차
임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인은 소송을 제기해 판결을 받아야 합니다. 판결 후에도 자력이 없는 임대인이라면, 강제집행을 통해 집을 경매에 넘겨 보증금을 회수해야 할 수도 있습니다.
전세 보증금을 지키기 위한 추가 팁
1) 보증보험 가입의 중요성
보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증보험 회사가 대신 보증금을 지급하는 제도입니다. 임대차 계약 시 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 특약에 보증보험 가입이 안 되면 계약을 무효로 한다라는 조건을 명시해야 합니다. 보증보험에 가입하시면 나중에 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않더라도 보증보험 회사에서 돌려받으실 수가 있으니 꼭 가입하시는 게 좋습니다.
2) 보증보험 가입 불가 시 대처 방안
보증보험 가입이 불가한 경우, 그 이유를 파악해야 합니다. 시세 대비 전세금이 지나치게 높거나, 해당 주택이 경매에서 낙찰될 가능성이 낮은 경우 가입이 거절될 수 있습니다. 이러한 경우, 계약을 무효로 하거나 다른 안전 장치를 마련하는 것이 필요합니다.
마치며...
전세 사기와 깡통 전세의 위험은 오늘날 많은 임차인들에게 큰 걱정거리가 되고 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 전세 계약 시 꼼꼼한 준비와 주의가 필요합니다. 계약 체결 전에 충분한 정보 수집과 법적 절차를 숙지하고, 보증보험 가입과 같은 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다. 임차인 스스로가 자신의 권리를 보호하기 위해 적극적으로 대처해야만, 전세 사기의 피해를 줄일 수 있을 것입니다.
[아르인포]
